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杭州南京的房贷利率降了!楼市要松绑了?

2018-12-13 17:38
编辑:东方财富网

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  最近一段时间,杭州、南京等城市首套房贷利率出现下调,市场预期楼市放松的周期即将来临。但在笔者看来,从房企融资环境、按揭贷款首付比等指标的变化趋势看,现在预期楼市放松还为时尚早。那么,现在是不是刚需出手购房的好时机呢?且看下文分析。

  房企融资环境保持偏紧

  今年以来,在新增社会融资增长低迷环境下,房地产开发资金保持偏紧趋势。数据显示,1-10月,房地产开发资金来源同比仅增长7.7%。更重要的是,在房地产严调控的大环境下,房地产开发资金来源中,银行贷款资金大幅减少了7.3%(参见下图)。

  如此,房企不得不寻求银行贷款之外的其他筹资方式,如自筹资金、应付账款、发债、信托贷款等。然而,非银渠道筹资的成本,要远高于银行贷款的成本。

  首先,从房企颇为青睐的房地产信托渠道看,截至今年二季度末,资金信托余额中,投向房地产的规模高达2.51万亿元,占比持续上升到12.32%。资金成本方面,10月末房地产信托产品的主体——2年期和3年期房地产信托收益率分别达到8.47%和10.4%,均创下2015年以来新高(参见下图)。

  其次,从房企的债券融资成本看,在境内债券融资方面,今年以来AAA、AA+和AA不同信用评级房企信用债利差(融资成本)都出现了不同程度上升,特别是AA+和AA上升趋势尤为明显。直到11月之后,随着“一行两会”出台一系列救助民营企业债券融资政策之后,低等级房企信用债的利差才有所回落,但仍处于2015年以来的高位水平(参见下图)。

  在境内债券融资成本高企的背景下,许多大型房企也在寻求境外债券融资渠道。例如,恒大集团的公告披露,10月31日和11月19日先后发行20亿美元2年、4年和5年期美元债,发行利率为11%、13%和13.75%,这或许可以说明,大型房企都在未雨绸缪地准备过冬的粮草。另外,根据克尔瑞研究的统计,今年上半年60家重点上市房企的平均融资成本为6.33%,较2017年全年的6.03%上升了30bp。

  综上可见,从房企融资环境、融资成本看,当前讨论楼市松绑还为时尚早。

  个人按揭贷款利率正在触顶

  另外,众所周知,按揭贷款利率,是观测楼市金融环境的又一关键指标。根据按揭贷款的监管取向,笔者认为:(1)相对于首套房贷利率,二套房贷利率更能反映房贷市场是否松绑;(2)相对于房贷利率水平,首套房和二套房的首付比例,更能反映房地产市场融资环境松紧程度。下面来详细分析:

  首先看首套房贷利率和首付比例。融360最新发布的《中国房贷市场月度报告》,摘取了全国35个城市、533家银行房贷报价利率和首付比例的数据。该报告显示,以2016年10月为起点,本轮首套房贷利率已连续上升了24个月,今年10月末达到5.71%,累计涨幅为1.27个百分点,其中8月、9月、10月涨幅明显放缓,反映到市场上正是最近几个月一些城市首套房贷利率下降趋势隐现。

  在首付比例方面,今年10月,2成首付比例的占比保持不变,3成首付比例较上月回落0.56个百分点至77.49%。换言之,3成以上的高首付比例的现象仍在增加。由此可知,从首付比例看,房贷并未出现放松的趋势(参见下图)。

  其次看二套房贷的情况。二套房贷利率上涨起步于2017年4月(5.39%),已连续上涨了19个月,10月末达到6.07%,涨幅(0.68个百分点)不及首套房贷利率的涨幅。在首付比例方面,在此以4成及以下比例来衡量二套房贷的额度限制,该比例越低,说明二套房贷额度限制越严厉。至今年10月末,二套房4成及以下首付比例已下降至34.33%(参见下图),换言之,65%以上都需要支付4成以上的首付比例,而且高首付比例占比还在不断上升,这同样可以看出二套房的贷款额度没有任何放松的迹象。

  最后,不同城市的房贷政策在分化。一线城市中,上海的首套房贷利率最低,10月末仅为5.19%,这一轮上涨周期的涨幅也最小。与此同时,上海也是二套房贷利率最低且涨幅最低的城市。而北京成为二套房贷利率最高的城市,深圳则是二套房贷利率涨幅最大的城市。

  从10月涨幅来看,北京、广州、南京、杭州、武汉六个城市的首套房贷利率出现了不同程度的下降,其他城市持平或继续保持上升态势。在二套房贷利率方面,仅有北京和武汉出现下跌。

  在二套房首付比例方面,南京、苏州继续执行8成首付比例,广州、深圳为7成,北京、杭州等城市为6成,上海为5成,只有石家庄、南昌、福州、珠海、东莞等三线城市执行4成。

  以上变化趋势大体可以说明:

  在银行层面,北京、南京、杭州等热点城市按揭贷款依然是安全优质资产,这些城市按揭贷款利率回落,是对前期过于严厉的首套房贷款政策的矫正;

  对于二套房贷款政策,南京、深圳、北京、杭州等热点城市依然维持高首付比例,贷款政策没有放松迹象;

  在郑州、苏州、珠海、东莞等三线城市,银行对于这些城市的房贷政策继续采取高利率、低二套房首付比例的政策,以期赚取更高的房贷业务收入。

  房贷利率的前景预测

  房贷利率的前景,一方面取决于房地产调控政策的趋势,另一方面与资金市场整体成本密切关联。

  从历史数据看,房贷利率与10年期国债收益率走势密切关联,前者相对后者有2-3个季度的滞后期。这一相关性在以下两个时间段表现得尤为明显:

  2018-12-13,10年期国债收益率出现峰值,等到2011年12月,房贷利率出现峰值,相隔4个月左右;

  2018-12-13,10年期国债收益率出现峰值,等到2014年7月,房贷利率出现峰值,相隔7个月左右。

  进入2018年以来,10年期国债收益率峰值出现在1月份,考虑到整体流动性宽松趋势明确,个人住房贷款利率的上行空间已经十分有限,房贷利率短期内见顶的可能性较大。

  综合来看,尽管房贷利率可能会暂缓上涨,但从房企融资、房贷首付比等指标来看,现在谈论楼市松绑的趋势还为时尚早。在“房住不炒”的调控精神指导下,近期房价出现再度上涨的可能性较低,对于普通购房者而言,首付比例下调之时,或许是入场购房的最好时机。

(文章来源:苏宁金融研究院)

(责任编辑:DF376)

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